一、多城房贷利率上调情况

多城首套房贷利率重回 “3 字头”，包括杭州、广州、南京、苏州、徐州、福州、厦门等城市。以杭州为例，一个月内两次上调房贷利率，从 2.9% 上调至 3.1%。11 月 8 日起，杭州首套房贷利率从 2.9% 上调至 3.0%，11 月底又上调至 3.1%。其他城市如广州、南京等地也相继上调房贷利率下限。自 11 月 7 日起广州地区主要商业银行统一上调首套房贷款利率下限，各家银行房贷利率下限不得低于 3%。南京在 11 月 6 日将新签房贷利率上调至 3.0%。徐州在 11 月 6 日初次将首套房贷利率设定为 2.95%，11 月 9 日上调至 3.05%。福州、厦门等地银行新发放个人住房贷款利率自 12 月 4 日起由 3.05% 调整至不低于 3.1%。苏州房贷利率实现三连涨，从 2.95% 到 3.0% 再到 3.1%。无锡市在 11 月末将二套房贷利率由 3.05% 调至 3.3%，首套房贷利率保持不变，仍为 3.05%。

二、上调原因分析

1. 商业贷款和公积金贷款利差缩小甚至倒挂：近年来，商业贷款利率下行较快，而公积金贷款利率调整较慢。随着 LPR 的多次下调，银行房贷利率屡创新低，商业贷款与公积金贷款利差逐渐缩小甚至出现 “倒挂” 现象。为使商业贷款利率与公积金贷款利率之间保持一定差距，银行上调房贷利率下限，以维持公积金贷款的普惠性特征。例如，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，11 月以来多地上调首套房贷款利率下限，与商业贷款和公积金贷款利差缩小甚至产生 “倒挂” 有关。

2. 银行息差压力不断加大：商业银行净息差处于历史低位，房屋按揭贷款作为银行长期稳定的生息资产，在息差承压背景下，银行有提高生息资产收益率的急迫性。据国家金融监督管理总局发布的 2024 年三季度银行业主要监管指标数据，三季度末商业银行的净息差已降至 1.53% 的历史新低，环比下降 0.01 个百分点。从各类银行来看，大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行的净息差均低于 1.65%，而民营银行和外资银行的净息差也面临下行压力。

3. “因城施策” 因素：部分城市房地产市场出现止跌回稳迹象，如上海、苏州、杭州等地二手房成交量破万套，新建住宅价格环比上涨，这些城市更有上调房贷利率的底气。以杭州为例，11 月二手房网签 10429 套，创全年最高纪录，二手住宅均价同比提升 3%。苏州 11 月新房成交 10277 套，同比增长 17.5%，环比增长 27.6%；二手房网签 10099 套，环比增长 15.6%。两项数据均达到今年以来单月成交量的最高点。随着房地产市场的回暖，一二手住宅交易量回升，房贷申请量有所增加，银行房贷投放的压力有所减轻。

三、对购房者的影响

1. 已购房者不受影响

对于已经放款开始还贷的购房者来说，利率上浮并不会对他们的贷款利率产生影响。他们的还款计划将按照当初签订贷款合同时的利率执行，无需担心此次多城上调房贷利率带来的变化。

2. 审核过但未放款的购房者存在不确定性

贷款审核过但没有放款的购房者，一般情况下利率上浮不会对他们产生影响，但银行未放款前任何事情都有可能发生变化。虽然目前来看，大多数情况下这些购房者可能不会受到利率上调的直接影响，但由于银行在放款前可能会根据市场情况和自身政策进行调整，所以他们仍面临一定的不确定性。例如，一些银行可能会在未放款的情况下要求购房者按照新的利率执行贷款，或者延迟放款时间以观察市场动态。

3. 正在申请贷款的购房者受影响较大

贷款申请提交但没有审核或在审核过程中的购房者，最后的贷款利率有可能上浮 10%，也可能享受优惠，具体取决于购房者资质和银行政策。对于这部分购房者来说，他们的贷款结果将受到此次房贷利率上调的较大影响。如果购房者资质较好，信用记录良好，收入稳定，可能会有机会享受一定的优惠利率。但如果购房者资质一般，或者信用有污点、收入不足等情况，很可能面临利率上浮 10% 甚至更高的情况。以部分城市为例，房贷利率上调至 3.1% 左右，对新购房者而言，虽然利率仍处于历史低位，但贷款成本将略有增加，购房压力可能相应加大。面对这种情况，购房者应理性规划，提前了解贷款政策，根据自身经济状况选择合适的购房时机。同时，可关注银行提供的多种贷款产品，比较利率和还款方式，优化贷款结构，减轻负担。此外，保持良好的信用记录，有助于在贷款申请时获得更优惠的利率条件。购房者也可以通过增加首付比例、延长贷款期限或选择其他金融产品来减轻贷款压力。重要的是，购房者应理性看待利率调整，结合自身情况做出合适的应对措施，确保财务健康和购房计划的顺利实施。

四、未来房贷利率走势

1. 业内人士认为未来仍有下调空间。虽然目前多城上调房贷利率，但支持性的货币政策仍将延续，与房贷利率相关的 5 年期以上 LPR 仍有下调空间，从而引导各地房贷利率下行。中指研究院政策研究总监陈文静表示，短期来看，支持性的货币政策仍将延续，与房贷利率相关的 5 年期以上 LPR 仍有下调空间，从而引导各地房贷利率下行，降低购房者置业成本。58 安居客研究院研究总监陆骑麟也认为，未来贷款市场报价利率（LPR）下调的可能性较大。业内普遍认为，当前房贷利率上调只是一时现象，未来房贷利率仍有望下调，为购房者带来更多实惠。

2. 利率调整需综合考虑多种因素。房贷利率下限调整受银行资金成本的下降影响，包括存款利率、政策利率、存款准备金率的调整。未来的利率走势应主要通过这些因素来决定，而非银行内卷式竞争。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，房贷利率下限调整的影响因素是银行资金成本的下降，包括存款利率、政策利率、存款准备金率的调整。未来的利率走势，应该主要通过这些因素来左右和决定，而非因为银行内卷式竞争。在保持利率下限的基础上，应该基于银行资金成本、管理成本的差异，结合客户的资信条件等，制定差异化的贷款利率，才是正常的定价机制。同时，当前房贷利率上调现象主要还是发生在部分城市，主要源于核心城市市场有所回暖